加拿大買房你會寫產權嗎？ 共同共有還是按份共有？Joint Tenancy or Tenancy in Common。 加拿大買房的注意事項。

哈嘍大家好 歡迎您來到我的頻道Cindy侃侃談 我是Cindy律師 咱們這個頻道啊 主要是由我 這個已經在 律師圈子裏混了20年的小律師 來和您聊聊這些和法律沾邊的事 今天呢我想和您說說 在加拿大買房啊 產權你應該怎麼寫 很多人來到加拿大以後 買房置業是非常重要的一件事 當您到律師面前去簽字的時候 這律師會問您 您這產權想怎麼寫呀 這個時候您覺得有些奇怪 哎 這房子是我買的 錢是我付的 難道產權不是應該寫我嗎 沒錯您說的太對了 產權一定是寫您的 但是產權有不同的方式 到底哪種是您需要的呢 如果您寫的不對 如果您寫的不是您真正的想法 也許啊 將來會給您造成重大的經濟損失 也許還能鬧成很多的家庭糾紛呢 有這麼嚴重嗎 的確就有這麼嚴重 不信呢我說說您聽聽 那麼咱們先聊聊在加拿大的這三種 土地的所有權 第一種呢叫做自由永久的擁有權 那麼這種呢您就是可以自由的轉讓啊 出售啊買賣啊繼承啊 還有第二種呢 它是一種租賃的權利 那比如說 原住民他的地方 還有這些國家公園 比如說離我們很近的Banff 那麼這些地方呢 你是不可以買賣土地的 你只是有一個很長期的 這個租賃的期限 那麼還有一種呢 是國家授予一種有特殊背景的人羣 授予他們一定的使用期限 那麼當這個人過世了以後 這種特殊的使用的期限也就沒有了 那我們普通老百姓在買房子的時候呢 通常的就是我所說的第一種 自由的擁有永久權 那麼在你寫產權的時候 那應該有幾種方式呢 那麼第一種呢就是Joint Tenancy 共同共有 還有一種呢叫做Tenancy in Common 這種呢就是按份共有 那麼我們下面呢就先聊聊這兩種 有什麼不同 有什麼利與弊 那麼第一種共同共有 Joint Tenancy 那麼顧名思義了 那就是每個在產權上的人 對這個房屋呢 都會有百分之百的分配權和使用權 那麼這種方式呢 它其實最普通最常見的就是 兩口子買房 對吧 無論是老公也好老婆也好 兩個人買房以後 把兩個人的名字都寫在這個產權上面 那麼夫妻兩個人 各自雙方 對這個房子都是有百分之百的使用權 和分配權的 有的時候呢 我們家長也會把孩子的名字 放在這個產權證上面 大家一起擁有這個房子 還有一種方式呢就是大家一起投資 朋友也好兄弟姐妹也好親戚也好 對吧 大家一起投資買房 把名字都寫在產權證上 那麼下面呢我就給大家舉幾個例子 大家感覺一下它有什麼不一樣 第一個咱們先說 夫妻兩個人 房子名字上面都有 那麼這個時候 當一方過世的時候 那麼存活的這一方 那麼就會自動地繼承所有的房產 百分之百的擁有這個權利 那麼過世的這一方 不能夠在他的遺囑當中 或者說剩下的這個遺囑的繼承人 也不能來分這個財產 那麼還有一種情況 比如說 老王和花花他們是二婚的夫妻 那這個時候呢 老王自己帶了一個小孩 他當時想的是 等我跟花花結婚了以後 等我百年之後呀 我想把這房子的一部分給我自己的孩子 但是呢他寫的是共同共有的這種方式 那麼當老王過世的時候呢 這個房子就會自動的 劃分到花花的名下 他的孩子是不可以繼承的 因爲這是共同共有的財產 還有一個 那麼當老王 比如說和張三兩個人一起做生意 那麼比如說老王在 回來的路上不幸啊去世了 那就這個時候因爲是共同共有 那這部分房產就不可以 在老王的遺產當中 也不可以由老王的家人來分這個房子 那麼它會自動地過戶到 存活人張三他的名下 所以呢如果您用共同共有的方式呢 在有一種這個分配的方式上面 你就可以意識到 那麼當共同共有的這部分 不受遺囑的制約 也不可能在 所有的受益人當中來分配 所以我們在這個正常的生活當中 有的時候和朋友一起做生意啊 甚至說有些家長 會把成年子女的名字 加到自己的房產上 都會出現這樣那樣的問題 那麼下面呢 我還想再講一種非常普通的方式呢 就是我們中國人的很多家長 喜歡把成年子女的名字 加在自己的產權上面 那麼這個呢就是爲了避免將來 過世之後呢 比如說會向政府去probate 也就是申報你這個遺囑也好啊 這個遺產 也好那這個時候會產生一些費用 那麼這個有什麼不好呢 您把成年的子女加在您這個房子上面 或許您會去避免一些費用 將來百年之後遺產的一些費用 但是呢 其實在生活當中呢它有很多的弊端 那麼現在我就跟您簡單地說一下 第一個呢 當您把成年的子女 加在您的房子上之後呢 那麼您就沒有百分之百的這個權利 去轉讓出售或者買賣您這個房子了 那麼因爲 如果要是出售轉讓這個房子呢 是需要大家共同的同意的 這是一點 再有一個 當您把這個房子 寫了您成年子女的名字之後 也許呢會發生一些轉讓的稅呀 或者是資產增值稅呀 這個是要注意的一個問題 那麼第三個呢就是 如果您的孩子 他有一些債務發生的時候 那麼這個債權人 他也是有這種權利來主張 你這個房子的權利了 這是一個風險 還有一個呢 如果將來百年之後 那麼這個房子的遺產會發生糾紛 對吧 有其他的這個權利人 受益人來主張這個房子的權利的時候 也許法院會認定 這個房子並不是您和您的孩子共同擁有 也許您只是讓您的孩子代管而已 所以這裏面有很多的具體的因素 那麼因爲每家每戶的情況不一樣呢 我們在這裏就不一一敘述了 那麼還有一種情況呢 比如說您把這個房子加到您的 成年子女的名字 那麼您成年的子女 如果他要結婚了的話 那麼他的配偶也是有權 利來主張自己的權利的 也就是說 他的愛人也是來可以分配您這個房子 如果將來兩個人鬧矛盾要離婚的話 還有呢 有些人說 那要是房產證有這麼多的麻煩 那我就不寫就好了 其實在加拿大呢這種情況也很普通 但是呢如果您已經是已經結婚的 這種配偶的話 如果您不寫一方的名字也沒關係 另一方也會受到保護 那這就涉及到一個叫做Dower Rights 其實就是寡婦權利 這個是以前英國離開加拿大的時候 它留給 加拿大的一個法律的一個習慣也好 法律的一個案例也好 先例也好 大家現在一直還在遵循 有些省呢已經把這個廢除了 但在我們阿爾伯塔省呢 這個還有 那也就是爲了保護妻子 和孩子不流落街頭 那麼現在呢 也就是當您要把這個房子去賣了轉讓 或者做一些商業用途的時候 您必須要經過您愛人的同意 他必須要簽了字了 您纔可以出售啊 轉讓啊或許參加投資啊等等等等 就是爲了保護配偶的權利 那有的人又說了 那我如果自己有房子的話 我不寫別人的名字 那是不是對我就有保護了 那這也不一定 那如果您自己有了一個房子 這名字也是您自己的 但是您和另外一個人同居了 同居達到了法定的期限了以後 甚至說你們有孩子了以後 成了事實夫妻了以後 那這個人 他也是有權利來分您的房子的 然後還有一種情況 那麼很多人做生意 他喜歡把這個房子 爲了避免商業的風險 全部轉到配偶的名下 那就覺得這樣就很安全了 甚至是有一些成立了一些holding company 然後把所有的東西都轉到 holding company的名下 覺得這樣也安全了 其實也不是這樣的 因爲很多數的情況下 您買房子 銀行都會要求您的配偶 來當這個保證人 所以他是知道有這個債務存在的 而且他也是有一個連帶責任的 所以呢我就是想跟您說一下 共同共有的情況下 會有這樣那樣的情況 那麼根據您家裏的情況的不同呢 您可以看一看這種方式是不是適合您 還有一種方式呢叫做按份共有 Tanency in Common呢 其實就像有一個公司裏面 它有不同的股份 那麼這個份額呢您可以自己約定 比如說我佔70% 那我先生佔30% 那也可以說我們兩個我佔50他佔50 那這樣子的話它的好處是什麼呢 它的好處就是 您可以對您自己擁有的這一個份額 自由地買賣轉讓 您可以把它寫在遺囑裏 您的遺囑的受益人 也可以來分配這個財產 這種方式在生活中很常見的情況下呢 就是應用於二婚的夫妻 或者是商業夥伴 或者是 家裏麪人覺得這個房子是我的 雖然我的孩子在這個上面 但是將來他結婚了 爲了避免外人分您更多的財產 也可以用這種方式 如果您本人沒有產權 上面寫明 每個人佔有多少的這個份額的話 那一般的法庭就會 認定爲大家是擁有平均的這個 一樣的這個份額 比如說 3個人 那麼就一人1/3對吧 4個人那就是一個人1/4 基本上就是這樣 那我再給大家舉兩個例子哈 第一個就是說 老王和花花結婚了 他們是二婚 那老王帶了一個孩子 花花也帶了一個孩子 那麼如果是用共同共有的方式呢 那像我們剛纔已經舉過例子了 那無論是老王去世了 還是花花去世了 那麼房子都會主動的 自動的 化爲另外一個配偶的他的名下 那麼如果是採用這種按份額 共有的話呢 那麼花花佔50 老王佔50 那他們各自又帶着小孩的話 那無論哪一方過世的話 他們的孩子 都會繼承這一部分財產 然後他們也可以把自己的這部分財產 寫在他的遺囑裏面 那麼還有一種呢 比如說 我們很多的人一起投資買房 這個很常見 在加拿大大家一起看中了一個地方 自己資金不夠 然後又一起去這個籌集這個款項 那如果要這種方式的話 比如說還是老王和 老張他們兩個人湊錢買的話 那如果按照自己的出資比例對吧 寫好的份額 那麼這個時候 你就可以把這個部分的份額 寫在你的遺囑裏 那麼各自的家人也可以來 把這個當做遺產 將來可以在受益人裏面分配 對吧還有一種方式呢 這個老人他想把孩子寫在這個房子裏 想着將來百年之後 就不用這個去做法院的這種 司法程序了 那麼只是說把現在要 房子贈予這個自己的孩子 那麼這個時候孩子又要去結婚吶 或者是要跟其他人同居啊 可能會產生其他的法律後果 當兩個人關係不和的時候 可能就有權利來分這個家產 這個時候怎麼辦呢 也可以用份額的這種方式 比如說老人說 那我佔90% 你佔10% 對吧 但如果這個10%裏面將來你結婚了 或者你有了事實婚姻了 那麼那個人也只能是 分走這其中的一部分 那麼這個時候 就等於是保護了大部分的這個家產 但是呢話說回來了 因爲每家每戶的情況都不一樣 這就跟離婚呢做遺囑一樣的對吧 每家每戶當你們來找律師的時候 都是量身定做的 沒有一個什麼標準的一個條款 或者一個標準的一個文件說哎呀 這個東西可以適用於各家各戶 我覺得如果是這樣子的話 那這個律師就太不負責任了 基本上來說呢 每家每戶 您需要這個做這個產權的時候 您需要讓律師給您解釋清楚對吧 風險是什麼 利於弊是什麼 您家的情況是什麼 讓律師給您出出主意 所以有的時候我總是開玩笑跟大家說 律師啊是你這輩子裏面 最好的一個朋友 無論是您是移民留學 您是結婚 然後離婚 然後您是買房子做生意 到遺囑和您的家庭的 信託的這種安排 律師基本上可以陪伴您一生 所以有個律師做朋友 哎呀真的是太有幫助太爽了 所以我就是 想跟大家聊聊今天產權的這種情況 還是那句話 每家每戶的情況不一樣 一定要根據自己的情況跟律師諮詢 這樣的話 可以給您量身定製 哪種方式最適合您 好了 今天呢我就跟大家聊這麼多 那麼如果您喜歡我的頻道 也喜歡我聊的這些和法律沾邊的事 別忘了訂閱我們的頻道 我們下次再見吧 拜拜