加州2025年樓市趨勢預測!看完恍然大悟! 關注
1469 次觀看 · 2024年11月13日
2025年的加州楼市到底会涨还是如何?看完这个视频,相信你一定会有所判断! 如果你有不同的简介,欢迎评论区留言。 今天我的视频主要从供给和需求两方面来给大家分析。视频的最后我们看一下明年的市场到底怎么走。 首先,从供给端来说,加州因房源短缺,其实面临一定程度的挑战,但政府推行的比如ADU政策,目的其实就是通过增加房源来缓解这一状况,但是,城市的利率水平及政策走向将是决定市场走势的关键因素,在视频中我也有详细提到之前加州的提案。 其次,从需求方面来说,人口迁移、科技公司吸引新居民、保险成本上升以及低利率环境共同作用,推高了加州购房需求。但是值得注意的是,未来几年内,全球降息趋势可能对美国房地产市场产生影响,需密切关注。 总而言之,多重因素的交织下,加州的楼市前景还是不错的,你觉得呢? 欢迎评论区留言讨论! 硅谷地产频道, 地产人的频道 ---------------------------------------- 主讲人:秦由棕 Bill Qin 硅谷地产人 房地产投资/交易专家, 加州房地产,贷款 Broker,建筑商,加州估价师 微信:iBillQin 电话:(408)888-4888 邮件:[email protected] 网址: www.billqinhomes.com BQ Group Inc DRE #01879849 -------------------------------------------- 【关注硅谷地产动态/及时市场更新/房地产投资机会】 添加硅谷房地产 微信群/收到每月市场更新:加微信号:iBillQin Bill Qin 网站、硅谷房地产信息动态: http://www.billqinhomes.com -------------------------------------------- Bill Qin 秦由棕出生于中国北京,幼年受中国传统文化熏陶,深谙中国文化及价值。移民美国后, 常居旧金山湾区,两个孩子的父亲,受美国家庭第一的观念影响,极为重视家庭与亲情。作为一个传统的海外华人, Bill特别了解华人朋友们对于在异国他乡拥有一个美好而温馨的家的渴望。帮助华人朋友们寻找到最适合他们的家成为Bill从业以来最大的梦想与诉求。 Bill 在房地产行业耕耘十余年,是房地产知识丰富且专业的房地产交易专家。理工科出身,思维缜密,做事严谨认真,讲求效率,为人随和,注重信誉,耐心聆听您的需求,照顾您的利益。尊重客户,尊重同业,尊重自己的职业是Bill 将房地产经纪作为职业的原则。 Bill 的团队,The BQ Team已经为湾区数百同胞提供满意的房地产服务。 Bill同时拥有加州地产,贷款,估价和工程等多项执照,这在湾区的房地产经纪中并不多见。凭借 Bill 丰富且全面的房地产知识,长期积累的资源网络,团队的标准化流程,可以确保为您提供 优质高效便捷的房地产服务,充分保障您的权益,同时将您的收益最大化。 如果您与Bill 领导的The BQ Team合作,一定会对The BQ Team的专业且全面的服务留下深刻的印象。 若您有房地产交易需求,希望收到每月房地产市场更新,想加入房地产讨论群,请随时联系Bill。 ------------------------------------------------------------ 由棕地产美国, 带您了解美国房地产以及文化历史。 硅谷地产频道,讲述房子的方方面面, 实地看房,如何选房, 交接中的程序, 容易发生的问题。
評論 文字稿
2025年房地產市場是漲是跌
今天呢
我從供給和需求兩方面來給大家分析一下
視頻的最後
我們看一下明年的市場到底怎麼走
在加州
房源一直都是緊俏的
有一個很大的缺口
所以政府出臺了很多的政策
比如說像ADU的政策就是增加房源
房源特別要關注到的就是利率跟政策
兩大政策一定要記住
一定要關注
第一個就是Park 13
就是13號提案
這套提案很多人能聽說過
就是五年裏你住滿兩年
一個人有25萬的免稅額
一個家庭有50萬的免稅額
這個法案它的核心呢
就是每年你的房地產稅的基數不能漲超過1%
家長通脹不能漲超過2%
我們給大家打一個比方
如果是2009年你買了一套房子
55萬的房子
到現在你的房地產稅交多少
8530塊錢
現在的房價差不多值1.6個million
你新買一套房子
你交多少錢
2561塊錢
就是房地產稅每年多了12000塊錢
差距很大
這就造成了很多人不願意賣房子
你的房子一旦賣出去
你新買一套房地產稅馬上提高
一年就多交1萬塊錢
對吧
大家會覺得虧
賣房的時候就特別的糾結
但這一個法案如果改變了或者廢止了
很多人糾結的因素就消失了
不糾結賣房子
房地產的在賣的數量就會增加
第二個很重要的法案
大家需要關注的
HR1321
HR1321說的是什麼
大家可能都會聽到過
就是你這個房子持有一段時間之後
有增值有賺錢
一個人如果在5年裡面住滿兩年
有25萬的免稅額
一個家庭有50萬的免稅額
就是這個基數你不用交稅的
但是有些人持有的時間比較長
比如說在2009年
你55萬買的房子
到今天140萬
對吧
你賺了90萬
你一個家庭只有50萬的免稅額
剩下的40萬基數你得交稅
這是另外一部分
大家賣房子特別糾結的事
就是說我賣了房
我得交稅
那麼多的錢花花的就沒有了
我這個很糾結
我不想因為賣房子
但是HR1321這個法案
把整個免稅額的基數提高
5年裡住滿兩年
一個人有50萬的免稅額
從25萬提高到50萬
一個家庭從50萬提高到100萬的免稅額
我剛剛說的那個案例賺了90萬
90萬基數全部不用交稅
那你糾結的這個因素又沒有了
對吧
我不糾結
賣了以後我不用交稅
那賣房子
所以這樣也造成了庫存量會增加
賣的房子會增加
會有多少房子放到市場上
潛在的會出售呢
整個加重160萬一套
多不多
我們接著說這個庫存量
剛剛這兩個法案大家有關注
這兩個法案如果真的能夠通過的話
會讓庫存量增加
另外一個就是房源在減少的
就是新房子推出量其實少了
大家看一下這張圖
1970年全家中210萬套
1970年這是大發展的時候
在1980年200萬套出頭一年
也不錯
一年就200萬套新的房子出來
1990年減少了只有100萬套
到了2000年稍微多一點
140萬套
但是2010年這個10年多少
只有85萬套
一下子減少60萬套
2020年開始
平均多少套呢
45萬套
連50萬套都不到
你想想比70年一年200萬套出來
整整下降了75%
所以現在很多人想住房子
但是新房子出來的速度又很慢
所以這一塊就造成了很多的物資不足
下邊我們說一下需求
誰在買房子
買房子的人多不多
什麼因素造成大家買房子
第一個就是人口遷移
整個加州其實是在美國國內人口移民
就是從一個州搬到另一個州的
人口淨流出的地帶
流出了多少
從2020年一直到2023年
流出最多的是洛杉磯地區
你看多少40萬人
在矽谷灣區其實也是排在前面的
基本一些城市都是5萬人7萬人的往外流出
所以這個對於需求量來講
是一個不好的一個消息
但是好在矽谷的科技大廠
有新生的活力
很多人源源不斷的也在不斷的流進來
所以是在人口結構的一個替換
可能會是因為灣區的成本太高
所以收入相對少的人流出
有很多教師
甚至說消防員遷移到其他的州
但是做科技產業的人再補充進來
第二個人口也是在減少的
好我們看一下這張圖
2020年到2023年期間
加州整個出生了160多萬人
死亡了120多萬
淨增加應該是40多萬人口
但是移民進來的差不多有30萬
但是移民出去多少人
110萬
所以其實是人口淨流出了
差不多將近40萬人口
所以人口減少了
但是其實在加州各個地區的人口的減少
也是不平衡的
像矽谷地區實際上人口減少沒有那麼少
但是有些地區人口減少更多一些
再有一個原因阻礙大家去買房子
就是保險
因為以前保險都不是一個問題
大家不是很關注
你有房子就應該能夠買到保險
但是最近幾年
很多的保險公司遷出了加州
或者不做加州的生意了
因為很可能是沒錢的
所以在買保險的時候
成本就會大幅增加
你像以前有一個房子
這個保險公司突然給他一封信
說我不能再保你了
那他就去找其他的保險公司
但是問了一大圈
會發現保費非常的貴
一個房子一年4萬塊錢
可以想吧
如果你把4萬塊錢放到摩根給你
你想想你能買一個多大的房子
所以這樣讓大家的購買力降低了
今後你要買房子
保險也是在你考量當中的
一個重要的因素
再有一個就是Demand需求端的
非常重要的影響因素
就是房地產的利率
我們可以看一下這張圖
房地產利率一旦下降
買房的人的數量就開始增長
這是一個反向的一個變動
所以房地產的利率
關係到了可購買能力
利率一旦低了
每個月的月付就少了
你就可以買一個更大的房子
或者說以前買不起房子
你現在又能買得起房子
這樣創造了很多的需求量
而且一般在利率下行的
一個通道的時候
房價是反向越來越高
你像過去的幾年當中
都是這樣的一個現象
有一個對於首次購房的人的
一個調查就是利率低了
你想不想買房子
結果看這62%的人都選
Yes,我要買房子
這些就是潛在的需求端
所以在今後的利率
一個走勢是怎麼樣的
我們可以看一下這張圖
聯儲局其實它有不同的
一個說法
你像6月份開會
它就開始說
2024年5.1
2025年4.1
3.1
是吧
這是聯邦的利率
它並不是貸款利率
倒是9月份開會
它進一步的調低了
9月份開會
2025年
它從4.1調低到了3.4
影響到貸款利率
2024年
在6月份聯儲局開會的時候
7.6
但是到了9月份再開會
又進一步的調低到6.9
2025年很可能會到
5.9的利率水平
但是我們今後再看一下
今後幾年
到了2026年5.6
27年5.6
28年以後
更可能是5.6
就是屬於一個降息的一個通道
但是不會大幅的降
會緩慢的進行降息
這種緩慢的降息
會創造房地產市場的一個需求量
就是更多的人會進來買房子
另外我們也可以進一步延展
它們全球市場的一個利息的趨勢
你像美國中國兩個經濟的火車頭
其實都是會在2025年
一到四個季度進一步的降息
2026年也會降息
像歐洲日本
其他的國家也都降息
所以就造成了每一個國家爭相降息
去搶奪一個存量的資金市場
2025年
從剛才分析的供給和需求端
得出來的結論
明年美國的經濟還會持續的增加
美國的經濟利率會增長1.1%
房價會有溫和的上漲
整個的成交量也會增加10.5%
房價會增長4.6%
所以很多人就在問
如果明年房價會上漲
那我應該什麼時候買房子
什麼時候賣房子
下期告訴你