​​潘石屹突發5000字長文，揭中國房市騙局！炸裂輿論！全網封禁！房市崩塌的根源是？許家印認罪，潘石屹回歸！發生了什麼？兩人命運為何迥異！｜ #時事縱橫 04/17/2026

歡迎收看《時事縱橫》,我是金石 今天是4月17號,週五 前中國知名的房地產商潘石屹突然發表長文 反思中國房地產的發展歷程 痛稱中國房市是龐氏騙局 引發了熱烈的討論和猜測 就這個話題呢 今天很高興邀請到知名的獨立視頻人蔡昇坤先生 與我們一起討論 我們一起分析和探討 蔡先生您好 金石好,觀眾朋友們好 好的,歡迎 很期待聽到您的見解 那麼《時事縱橫》節目呢 關注世界和中國每天帶您瞭解最即時的熱點新聞 並邀請資深專家進行深入的解讀 希望觀眾朋友來關注訂閱我們的頻道 好,我們首先來看一下 潘石屹這篇文章呢是發表在週四 在潘石屹的微信公眾號上 題目叫做《我的反思》 全文五千多字 雖然叫做《我的反思》 文章呢其實是回顧並反思了 中國房地產市場的發展歷程 目前呢公眾號上的原文已經被刪除 牆內的網站 比如新浪、鳳凰轉載的版本 也同樣被下架 可以說是遭到中共的全網封禁 這是潘石屹在沉寂多年之後呢 再度公開就中國的房地產市場直言發聲 我們首先來看一下這篇文章到底說了什麼 潘石屹在文章當中回憶呢 直到90年代 中國還沒有真正意義上的房地產市場 那時候呢住房要靠單位來分配 商品房只出現在經濟特區 分水嶺是1998年 國家決定不再搞福利房了 改成商品房 這纔有了中國的房地產市場 但是一開始呢市場怎麼也搞不起來 冷冷清清 政府和企業都很著急 包括潘石屹在內的中國房地產商呢 經常去香港去學習 包括什麼是按揭啊 什麼是樓盤啊開盤啊等等 但是潘石屹說呢 當時中國的房地產商 把高槓桿高周轉的這套做法 也學了過來 並且呢在國內很快就變了味走了樣 潘石屹接著總結了中國房市 在崛起的過程當中存在的幾個問題 第一呢是按揭與失控的槓桿 他說一開始是五成的首付 也就是一倍的槓桿 但後來呢首付比例一降再降 甚至降到了荒唐的5%的首付 也就是說呢 借的錢是自己掏的錢的19倍 甚至還有更荒唐的零首付 第二個問題是土地銀行 土地銀行呢的概念就是 誰的手裡的土地儲備的多 誰就更容易上市 也更容易發股發債 結果呢開發商開始大量的儲備土地 而這也正好符合地方政府 搞土地財政賣地的需要 所以兩者合力 結果沒幾年的時間呢 行業競爭不再是比誰能把房子蓋好 賣好 而是比誰拿的地多 融資更多 擴張更猛 房地產行業就這樣失控了 那麼在多重推動力的作用下呢 潘石屹說中國的房地產市場進入了 這樣的模式啊 開發商呢靠預售回款來活著 用今天賣房的錢來填昨天的窟窿 企業呢是靠不斷借新錢來還舊債 舊債來周轉 地方政府呢是靠賣地來過日子 主觀上他們也傾向於推高地價 購房者呢相信房價會一直漲下去 買房不是為了住 是為了轉手賺錢 那麼這四者綁在一起 哪一樣斷了 其他的都會跟著垮掉 行業表面上看起來很繁榮 實際上呢是越來越脆弱 越來越依賴於後來的人來掏錢 後續的融資跟上 才能覆蓋前面的承諾和窟窿 潘石屹直言呢說穿了 這就是龐氏騙局 潘石屹說在兩千零幾年的時候呢 他就發現了中國房市的問題 但是他的聲音呢沒有多少人願意聽 他本人呢也遭到了行業的排擠 那這裡想請教一下蔡昇坤先生啊 您對中國房地產市場 也有長期深入的觀察和研究 您怎麼看這次潘石屹他的反思 您認為觸及到了問題的根源了嗎 老潘這次只是提出了一些問題 當然他把這個板子啊 最終打在是開發商的身上 我覺得這個 當然他有更多的更深層次的考慮啊 因為這次老潘呢 這次澄清了幾年之後啊 再一次的發聲的話 我覺得他也是想通過這個方式啊 試試水 看看現在自己啊 能不能在國內呢 能夠正常的發出聲音 我們知道老潘呢這個人呢 他過去做過人大代表 所以說呢 他是敢於說話 也還是呢 很善於說話的 所以他這次最先發出來的啊 還不是這個我的反思 之前呢 還有一個膽膽的啊 這樣的一個東西 那就是我命由我 也由天 這是借用這個 中國的一個很火爆的 那個電影的 這樣的其中的一個臺詞 他把它改了呢 一個字 當然呢 那個東西呢 他只是一個感慨 也是針對中共啊 在這次審判這個許家印的過程中 發出的一個感慨 這個感慨發出來之後 外界的反應還不錯 大家呢 也覺得呢 這個老潘呢 好像已經改了 過去那種鋒芒的 這種 這種恐怖 所以說 能接受的情況下 老潘的結果呢 又來了一個我的反思 當然這個反思呢 他儘管只是把這個矛頭對準 這個開發商 但是呢 很多人呢 提出了呢 一個新的呀 這個 這個命題 就說老潘你自己作為房地產開發商 是吧 你現在呢 人在境外 你可以很高調的 把這個板子 打在這個開發商的身上 但是你為什麼沒有追追政府的這個責任呢 中國今天的這個房地產的難相 以及呢 現在房地產呢 留下的巨大的這個債務 最主要的根源呢 還是在這個政府的身上 而不是單純在房地產 房地產開發商的這個身上 開發商所有的這些政策的作為 實際上呢 都是政府默許 甚至是政府在暗中操控 積極推動的這麼一個結果 你想想過去幾十年了 中國的房地產呢 可以說是高國猛進 政府在這個中間呢 賺的錢呢 可以說是遠遠的超過了這個 所謂的我們講的開發商 而最終的一些包袱啊 或者是沉重的這個負擔呢 都留給了每一個普通的購房者 或者說呢 每一個普通的這個家庭 但是從一開始 中國的房地產的這種開發模式啊 就走錯了 接近的是香港的這個房地產的開發模式 你想想香港當時 它土地啊 它並不是屬於香港這個 自身所擁有的 這是英國本身 當然香港是它殖民地 殖民地這個產權呢 它是沒辦法呢 有一個未來的永久的產權的 所以香港當時搞出了一種 批周的土地政策 那就是所謂的幾十年的這個產權 但是現在看起來 中國你想想 是完全可以把這個土地啊 擁有長期化的 結果它不這樣搞 包括後來啊 土地啊 這個所謂的樓花啊 炒樓花啊 還有按揭啊 這些東西都是呢 從香港的地產商啊 當時借鑒而來的這些東西 而且更重要的呢 香港啊 它這種當時批周的模式啊 它在批周的同時 它還考慮到 普通的這個港人的需要 而且在香港殖民時期啊 我認為呢 當時是有40%的香港人呢 是可以住在政府提供的 保障房子裡面的 在這個比例啊 在新加坡實際上更高 但是呢 中國啊 當時啟動這個 房地產市場化的時候啊 它並沒有完全的考慮啊 普通的老百姓 他們的需求 你把這個 十幾億人都推向這個市場 最終導致這個市場啊 是嚴重的失控 單邊的上漲 而後來土地財政呢 又不斷的推高這個房價 使得開發商賣貨 這個政府啊 活摸 最後啊 把這個房地產呢 推到了一個呢 可以說啊 沒有辦法收場的這樣的一個局面 是這樣造成的 這個問題呢 就是說老潘在這個反思裡面呢 他只是稍稍的提及了 開發商的這個問題 而沒有追究政府銀行 還有啊 土地財政的一大堆的這些問題 沒有反思到這個方面 是 蔡先生您說到 就是中國政府 在這個中國房地產模式 形成的過程當中 是起到了最重要的一個作用 那能不能給我們繼續闡述一下 中國政府它到底是扮演了一個 什麼樣的角色 並且它這麼做的 它的一個動力動因是什麼呢 我認為呢 更主要的這個原因呢 這個我們看到 地方政府啊 它是通過行政這個權力 壓低了這個拿地的成本 又通過規劃調整吶 土地變現吶 以這個畫大餅吶 還有擠牙膏式的這種供給方式 從這個銀行啊 置換出這個貸款 滾動開發 所以說啊 循環往復 土地的增值啊 過去呢 應該是幾十倍 甚至是上百倍 所以說使得這個政府啊 在這個土地財政上面呢 嘗到了這個甜頭 所以說不斷的發展 不斷的發展 而且呢 通過這個拆遷 製造了很多的這些購房的需求 我們講 從一個國家的長遠發展來看吶 無論是高地價還是高房價 實際上危害 危害都非常之大 它不僅呢 走在了這個經濟的持續發展 更重要的是啊 它使得這個家庭的負擔 不斷的增長 老百姓的這個幸福指數啊 也在日趨的這個減少 還有房地產吶 任何的波動 下跌 都會牽動啊 政府的這個神經系統 我們過去看到啊 一旦有房價下跌的時候 政府就會出臺政策 就會來支持啊 維持這個泡沫 繼續的維持下去 所以說呢 今天吶 中國的這個房地產吶 它實際上已經吶 跟中國的經濟 跟各個地方的這種政府 還有跟各家的銀行 乃至所有的 中國的每一個家庭 實際上是牢牢的 捆綁在一起了 這樣的一種情況下 你想想我們過去看到 大規模的拆遷 拆遷之後啊 給農民的補償啊 又非常之低 很多的補償款吶 都不足以呢 再讓他自己 再去購買這個房子 所以說在這個過程中啊 製造了很多的人為的 這樣的一些群體性的事件 導致各個地方 大規模的上訪啊 大規模的抗議啊 這種事件呢 此起彼伏 當然更重要的是 中國政府為什麼有這麼大的 這樣的一種動力 來搞這個房地產 最主要的問題呢 就像任志強啊 當年呢 搞這個房地產開發的時候 他講的 主要是政府拿走了 更多的房屋的這個 房子的這個銷售收入 從這個規劃開始 到這個賣地 到整個建設的過程 到整個銷售的過程 所以說呢 房子的本身的主體啊 不是說很值錢 但是呢 政府在這個過程中啊 隨著這個房價的上漲 政府按照任志強的說法 政府拿走的是大頭 70% 最終都到了政府的手上 涉及到房地產的稅收啊 應該呢 有將近上百項 就當年呢 任志強算過賬的 好像是72 72個大內的 所以說呢 地方政府當然有這種 房價上漲的衝動 房子漲得越高 土地的價格越高 地方政府在這個中間呢 可以說呢 白手啊 掏的這個錢呢 就越來越多 所以我們看到 過去幾十年呢 房地產出現單邊上漲的行情 這跟政府本身呢 有很大的關係 嗯 是 地方政府當然是有個 很強的動力啊 來賣地來獲得很多的收入 那麼中央政府方面 比如說中共的那些紅色家族 包括一些紅二代 他們在這個 中國房地產的泡沫當中 是不是也分到了很多根 這一點啊 蔡先生您是怎麼看 我們知道啊 中國的土地啊 是屬於過去佔有的 中國沒有啊 土地私有化 沒有土地私有化呢 就是說呢 你過去的有錢人也好 沒錢人也好 普通的老百姓 並不佔有土地 而土地呢 都高度的集中在 所謂的中共的手上 也就是在政府的手上 而且過去的土地啊 在沒有搞房地產開發之前 過去土地呢 是不值錢的 因為沒有人呢 把這個東西呢 當做一個所謂的財產 因為它不保護這個私有財產 所以呢 在很長的一段時間呢 中國的土地都是極其廉價的 所以我們看到 改革開放指出啊 外資進到中國啊 那個時候拿地啊 很多都是免費給的 甚至政府 把這個三通一平呢 做好了之後 直接的招商引資的 所以呢 等到1998年呢 開始土 房地產呢 開始市場化之後 大家就看到啊 這個土地的這個資源呢 可以呢 有利可圖 而這個時候 能夠在這個過程中啊 能夠拿到便宜的土地 或者是直接拿到啊 這個不要錢的免費土地的 那就是呢 這些權貴家族 最早的權貴家族呢 當然就是太子黨啊 太子黨他們在這個中間呢 可能只是當做一個白手套的角色 他幫助開發商來拿地 他甚至一分錢都不用花 也不用費勁 有時候可能就是見個面呢 吃頓飯 或者打個電話 寫個條 地方政府呢 就批癲批癲的 把這塊土地批給了某某某 所以在這樣的一個過程中 他們嘗到了甜頭之後 後來呢 自己呢 這些 這個太子黨的有些成員呢 也就是投入到這個裏面去 而且呢他不直接的投入 他是支持某些 做的比較大的這個開發商 在他們中間呢 佔有股份 或者是扮演一個重要的角色 你比如當年 這個萬達的 搞商業地產的 裏面有多少的紅色背景的 在這個裏面 包括當時 皮家啊 溫家都在裏面持有股份 後來這個 王巖林自己還澄清過這件事情 是不是 後來呢 還包括有些股權 做了變更 做了處理 所以這個問題呢 不是說只是一家兩家的問題 許家印也好啊 還有我們講的 這個 哎呀 很多的這個地產公司 當年呢 都是 只要是誰 關係過硬 只要是 這個靠商過硬 每一家大的地產商背後啊 都有可能的權貴的 直接的股份 或者是間接的股份 所以呢 都是有 龐大的那個利益輸送的 我一直開玩笑講啊 像恆大 2.4個億的這個債務 2.4萬個億的債務 其中呢 我們看得到的 有些債務啊 是可以追縮的 有些債務啊 根本是沒辦法追縮的 你想想 這個債務 恆大的債務 也公開的 我們看起來啊 就是分紅啊 分紅啊 這些所謂的股東啊 分拿來上千億 還有啊 這個利息 過去他那個高 高利息啊 借了很多的錢 他付的利息啊 也將近了一萬個億 還有就是無底洞的 這個跨界的燒錢 你比方說 他後來他不搞房地產的 搞了些其他的別的 你比方說 他投資新能源汽車啊 包括還有一些 其他的這個投資 也燒了幾千個億 還有啊 上上下下的 這種所謂的打白條的 也是上萬億 除了這些之外 我認為啊 還有至少啊 可能接近了 七八千億 是到了這個白手套 或者是權貴的 他們的這個腰包裡面 這些錢呢 是永遠也拿不回來的 而且這些錢呢 他沒有辦法體現在 這個賬面上的 所以說 中國的房地產 做的越大 最後的支持力量 就越大 顯然的 你包括 最近呢 已經出現爆雷的萬科 也是這樣的一種狀況 嗯 是 所以說裡邊的利益 也是盤根錯節 我們看到 潘石屹在這次的文章當中 也說到 當然 中國房市走到這一步 也不只是企業的問題 它是制度 金融 地方財政 企業擴張 還有社會預期 共同作用的結果 但是呢 他這方面 也沒有進一步的展開 他主要呢 是聚焦在企業的 這種高槓桿 高擴張的這種模式上 潘石屹是說呢 他的啟示是 要守住誠信這條底線 一個企業失敗了 不致命 真正致命的是 當一個行業 逐漸地背離誠信 把商業模式呢 建立在不斷地加槓桿 不斷地融資 不斷地找人接盤之上 他最後是說到呢 中國房地產要恢復的話 最重要的是信心 要把購房人放在首位 那麼蔡先生 這一週我們知道 深圳中院是對恆大集團 還有許家印案 是開庭審理 許家印呢 是當庭對他被指控的 八項罪名 全部認罪 那也是在這一週啊 我們看到 沉寂多年的潘石屹 突然對中國房市發聲了 所以說有人猜測 許家印認罪了 潘石屹回歸了 是不是預示著 中國房地產市場 要迎來轉折點了 這一點您的看法如何 包括了這次出事的馬興瑞啊 肯定呢 跟他過去也是有利益輸送的 因為當年呢 恆大把這個總部啊 從廣州搬到這個深圳了 這是馬興瑞當時是一手策劃的 而且因為這件事情呢 跟當時的廣州市委書記啊 任學峯之間呢 還有鬧出了很大的一些不愉快 甚至當時呢 任學峯呢 把廣州市的工商局的 一大批的人呢 都給了處分 所以呢 作為一個總部本身呢 一直在廣州的 為什麼當時 馬興瑞要把他拉到深圳去 那就是因為呢 許家印呢 肯定呢 跟馬興瑞之間呢 那個時候啊 已經建立了一種利益的勾兌 否則他不會呢 做出這樣的一個選擇 當然了 現在這個 許家印呢 這次認罪啊 加上這個潘石屹發聲呢 如果說就把他聯想為 中國房地產市場啊 出現了一個轉折的話 我覺得呢 就有點牽強 這個也不符合現在的一個現實 為什麼要這樣講呢 你潘石屹發這個長文呢 不是因為現在 中國的房地產市場啊 或者樓市啊 已經起穩了 而正好啊 是認為啊 過去的這種啊 房地產永遠是支柱啊 房地產永遠呢 會上漲啊 規模擴張啊 就會成功啊 已經徹底的破產之後 他才展開的這種反思 而這種反思呢 對這個 今天中國的房地產來說啊 實際上已經意義並不大了 因為這條路 本身呢 已經走不通了 潘石屹呢 反思呢主要是呢 他因為他現在 他這種時候啊 他在人在境外啊 他的反思呢 對他來說啊 沒有什麼大的威脅 所以他纔敢去做這樣的反思 類似這樣的反思呢 並不是說 過去沒人反思 在整個房地產呢 這個單邊上漲的過程中啊 很多的房地產方面的專家 都已經有過這方面的反思 有些反思呢 更加的尖銳 主要是直指政府的統計財政 還有啊這種案件的欺詐 龐氏騙局啊 實際上龐氏騙局說來說去 就是政府活摩 導致的一場呢 對全民的一種欺詐 那並不是說什麼 單純的一個所謂的龐氏騙局 龐氏騙局聽起來啊 好像還是一個褒義詞 或者是呢 還是一個中心的詞 但真正的要講啊 就是政府跟開發商啊 包括銀行在內 共同的欺詐 這個全民 導致今天房地產呢 走到了這樣的一個 沒辦法收場的 這樣的一個情況 當然了 老潘那個時候 突然發聲的 我覺得呢 至少有好幾個動機啊 我剛才提到啊 第一個呢 他想試試水 看看在國內啊 官方對他的這個發聲呢 有沒有什麼反應 如果是呢 沒有反應 還讓他繼續的發聲 老潘的這個人呢 他是不甘寂寞的 再加上呢 他是非常瞭解 中國房地產呢 過去的那個 整個的這個泡沫演變的 或者是這個爆破的 這樣的一個過程的 而且呢 他在這方面 是有深刻的教訓的 為什麼後來 他不用加鋼桿 也不去那大規模的擴張 尤其是在住宅方面呢 他相當的謹慎 就是因為老潘過去啊 跟我們一樣 也經歷過海南的房地產的這個泡沫 興起 破滅的這樣的一個過程 海南當時可以說 在兩年時間之內 這個房子啊 房價從八百塊錢 普遍的八百塊錢 上漲到一萬塊錢以上 而後來呢 又在膽膽的 不到一年的時間 從那個一萬多塊錢呢 後來又暴跌到啊 一千塊錢這樣的一個水平 所以說 經歷過這樣的一個過程之後 後來對中國的 整個房地產的走勢啊 都還是呢 心有餘悸 而且是呢 特別的警惕 所以說呢 你看看他很早就收手啊 倒不是因為他看到李嘉誠啊 在賣資產 而是在這個之前呢 我們當初的批人啊 我們都談到啊 這種模式肯定要出事的 所以說呢 經歷過海南房地產泡沫的這些人呢 相對來說呢 都還是比較清醒 或者是呢 有所敬畏的 因為當年見識過這個泡沫 破滅的過程 所以說我覺得 這個老潘這次出來講話呀 他選的時機很好 就是呢 許家印認罪的這個過程 所以說又拋出了一個龐氏騙局啊 所以說今天我們看 這個恆大也好啊 還有啊 像萬科啊 碧桂園啊 還有一大批包括這個 原來的萬通四君子的 這個陽光100 他們現在都已經面臨著巨大的這個困難 存在著呢 現在如何的去劃風險啊 去庫存啊 保支付的這個問題 但是這個問題 現在是越來越困難 而且呢 從目前的情況來看呢 老潘呢 這番講話 很大程度上呢 也是把他未來啊 要繼續發聲的這個路啊 跟他完全堵塞了 當然與這個許家印 整個這個案子 形成一個宣明對照的呢 就是這個時候呢 他出來反思 很多人的理解 他為是一個倖存者的發言 所以說呢 也是想藉著這個熱點啊 藉著這個熱點 發出他自己的聲音 因為他現在說話 無論是他自己肉身在外 還是呢 他發言的這個口吻啊 跟當初呢 肯定是不一樣的 你想想 老潘自己啊 他為什麼 我剛才提到的 他不管的 公開的把這個矛頭啊 指向這個政府 就是因為他自己 儘管現在呀 他已經轉了很多的資產出來了 而且呢 他自己人也安全了 家庭成員呢 也安全了 而且呢 還在紐約啊 開始準備 重新開始呢 在這個美國呢 做地產的 但是我們要知道啊 他還有幾百個億啊 還在中共的手上捏住啊 所以他即使呢 這個反思他也是 隔靴操掩 沒有真正的籌集到啊 這個實質性的東西 也不敢籌集 因為如果是他籌集的話 那麼他國內的這個 將近兩百個億的資產 最終會怎麼處理 我看到啊 前幾年實際上啊 北京市稅務部門啊 國稅部門已經給他 發了罰款通知 認為他欠稅 要他補交多少稅 所以說呢 開始他發第一篇的時候啊 很多人說啊 這個老潘是不是 好像清明節啊 回去掃墓啊 然後呢 掃墓之後呢 又悄悄的回去了 我在我的判斷中啊 老潘不可能回去 因為啊 這種時候老潘回去 很大程度上啊 要向來做馬雲的工作 要把他呢 挽留在國內 那麼挽留下來之後 至於今後還讓不讓他出來 那就是另當別論的事了 我不認為老潘這個時候 會冒巨大的風險 跑回去啊 為他的父親去掃個墓 或者是呢 為他的這個家人去掃個墓 而是呢 他想通過這樣的一個方式 利用在清明期間呢 這個發一場感慨 再看看國內啊 整個這個輿論界 或者是呢 在高壓政治氛圍之下 看看能不能夠 他還有說話的空間 結果第一篇發出來之後呢 反響還不錯 他誤以為啊 官方呢 可以讓他說話了 所以他纔有一個我的反思 但是我們看到 我的反思出來 他沒有反思到政府 咔嚓一下 就把他全網封殺 所以說 很大程度上啊 我不認為呢 老潘這次呢 是想呢 針對中國的房地產 這個市場啊 有一番真正的反思 而他反思的一些內容 都是我們過去看到的 司空見慣的這些東西 當然他們夫妻之間呢 在這個問題上呢 有沒有形成一個默契 特別是呢 張鑫呢 在這個過去這段時間呢 他一直呢 想發聲 不斷地曬家庭的照片啊 曬一些呢 他們現在想 有所作為的一些事情啊 我相信呢 可能就是老潘呢 也是太寂寞了 說實在的 在美國啊 像老潘這個過去 可以說在中國輿論場上的 這樣一個風雲人物啊 你讓他完全地閉嘴 完全地不說話 他真的是做不到的 所以說 他想通過這個方式呢 發出一種聲音 結果呢 還是碰壁了 我認為啊 還是碰壁了 嗯 是 但是我們看到 畢竟潘石屹 他是處在一個自由的世界嘛 如果與許家印做對比的話 確實是 他是一個倖存者的 這樣的一個姿態 那兩人的命運呢 也是截然地不同 好的 今天非常地感謝 蔡振坤先生的分析啊 那麼節目時間的原因呢 我們今天的節目就到這裡了 感謝各位觀眾的收看 我們下次節目時間 再見