8家信託年報失蹤了，還有一家跌穿地平線！違規挪騰資金，家族信託小心了！小縣城和中央對著幹？城投買地，錢從哪兒來？【財經漫談】

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或許和重倉房地產行業有關 根據公司的信託資產運用和分佈表 2023年信託資金投向房地產行業的資金規模 是244.44億元 所佔的比例是27.68% 2022年信託資金投向房地產行業的資金規模 是216.85億元 佔比是39.98% 從絕對值上來講 2023年及2022年不但沒有下降 反而是增加了27.59億元 在房地產危機暴露出來之後 杭州工商的雷就捂不住了 不過文章說 在風險暴露初期 杭州工商信託是採用了一些手段 將暴露出來的問題進行了拖延或者是隱藏 信託圈內人在文章中 是披露了該信託公司的兩個案例 看看它是怎麼玩的 作者說 《21世紀經濟報道》在2021年10月份 就曾發布文章《家族信託的危險遊戲 充當風險項目救火隊員 高淨值客戶知道嗎?》 文章寫道 華東地區一家信託公司的一個房地產項目 暴露風險問題 公開市場也傳出項目相關的負面消息 該項目的一名信託投資者 發現之後要求兌付退出 按照以往的做法 應對類似風險項目的投資者 公司採取的措施是將其轉入資金池產品中 另一個選擇是公司的自有資金來救火 在該信託公司的這一項目中 由於種種原因 是選擇了由家族信託來承擔這一救火功能 圈內人說 此前從該記者處獲悉到 上述華東地區一家信託公司 指的是杭州工商信託 在地產項目暴露風險之後 用家族信託來救火 按照約定 該家族信託的每一筆投資 都需要委託人簽字同意 那麼這一轉讓是如何實現的呢 信託公司為何將其他投資人 已經發現風險的項目 轉讓給家族信託的委託人呢 文章說 其中的關鍵點就是 該家族信託客戶 對於家族信託的具體運作 是並不關心的 據瞭解該客戶是一名年齡頗大的投資人 其在公司成立的家族信託規模 大約有兩個億 平時並不過問相關情況 管理所需要的簽字等業務流程 均由其妻子代為辦理 對於信託公司而言 這似乎是一個完全可以利用的bug 再看一個類似的案例 同樣是爆出風險的地產項目 一位投資人此前是購買了普通信託的方式 投資了該項目大約3000萬人民幣 後來這個項目違約了 公司對其他投資人進行了剛性兌付 而這位投資人的情形就比較特殊 當時他剛好在這家信託公司成立了家族信託 家族信託成立之後 公司在未明確告知投資者的情況下 將這3000萬風險項目的信託份額 轉讓到了該客戶的家族信託中 作者指出 這種操作更像是一種解決流動性問題的 過橋騰挪行為 而項目本身已經對信託公司違約了 相信作者現在把這兩種操作手法重新翻出來 不只是想說明航空商是怎麼違規操作的 相信作者是想提醒投資人們 即使您買的信託現在還沒有暴雷 也要警惕信託公司採用類似的手法 把風險暫時隱藏 讓投資者放鬆警惕 等到真正暴雷的時候 錢可能就拿不出來了 作者的提醒也不是空穴來風 因為目前整體中國大陸的信託行業 都處在風暴的中心 賬號《一去心財經》撰文指出 目前中國大陸已有60家信託公司 披露了2023年的業績數據 其中有一半就是30家信託公司 2023年營業收入是下降的 更有8家公司年報失蹤了 作者說 中榮信託、雪松信託、敏生信託 今是第一次未披露年報 長安信託、北京信託 是連續兩年未披露年報 四川信託、華信信託、新時代信託 則是已經連續四年未披露年報 從8家信託公司的具體情況來看 可謂各家有各家的難處 具體來看 中榮信託從2023年9月以來 已經處於託管的狀態 雪松信託處於清產合資的狀態 四川信託也處於破產重組的狀態 新時代信託則處於 靜待新股東開展業務的狀態 華信信託從2021年就開始被清產合資 引入戰略投資人進行重組 北京信託和敏生信託 則屬於受困與業績虧損 長安信託則是公告說 目前尚未完成審計 除了上述的一系列信託公司之外 還有一家信託公司的年報披露情況 是比較奇葩了 據瞭解 中鐵信託雖然在官網上對外披露了年報 也提供了2023年報的文件的下載鏈接 但是下載文件卻設置了密碼 這不是此地無銀三百兩嗎 在市場這麼關注信託表現的時候 你加了個密碼 這不是更讓市場懷疑 公司是不是出了個什麼狀況 財報都不敢給大家看了呢 結合信託業的普遍情況 以及杭州工商信託的 風險暴露初期隱藏問題的手段 相信大陸的投資人會保持警惕 看緊自己的錢 今天和大家聊的第二個話題是土地的問題 在昨天的節目中 我們看到中共財政部公佈的數據 賣地收入是大幅減少 雖然減少但還是有人在買 那麼是誰在買地呢 中國財經作家吳曉波發文說 他發現了一個奇怪的現象 小縣城城頭拿地超過了大城市 有拿地的城頭所在的縣才脫貧6年 那根據中指研究院數據顯示 2024年的1月到4月 中國大陸前100名的房企 拿地總金額是2850億元 與2023年同期相比是下降了9.5% 與2021年同期相比 那更是下降了64.9% 房企的確是謹慎了 但是城頭更大膽了 文章引述數據說 2023年11月 城頭公司拿地佔比上升到了55% 並且進入2024年之後 城頭公司託舉土地市場的趨勢並沒有逆轉 文章說再看拿地的面積榜 中小城市包括小縣城的城頭公司 是拿地非常積極 比核心城市的城頭公司更顯著 更加離譜的是 在拿地榜位於第五的湖北省 金援投資開發集團為例 這是一家縣級的城頭公司 而這家公司所在的紅安縣 是2018年才退出貧困縣行列的 作者是發現了這個非常奇葩的市場現象 但這種奇葩的行為背後是值得大家思考的 大家想一想 這些城頭拿地 拿了地之後 為了回用資金 就是一定要開發項目 繼續向市場供應房屋 那這種趨勢 繼續向市場增加供應的趨勢 是和中共當局讓國家隊下場 來收購過剩商品房的做法 這是背道而馳的 那地方政府為什麼要這麼做呢 地方財政喫緊 城頭公司又是拿什麼錢來買地呢 我們請美國華裔經濟學家 原亞洲房地產協會研究委員會常務黃俊先生 今天來跟大家講一講 首先請黃俊先生聊一聊 您是怎麼看中共當局在上週五 推出的所謂救市大招 包括收購存量房 還有降低買房的首付比例 以及貸款利率這些做法的效果 你會看到它所用的所有手段 除了降低稅收之外的手段都用了 但是它就是不肯降低稅收 因為現在是二手房交易不活躍 第一個 第二來說 房價裡面60%到70%左右 都是跟稅收有關的 費跟稅 所以它不降低這部分的話 它沒辦法去把房價降低 或者是說促進二手房的交易 所以它現在所謂的三劍齊發 各種各樣的東西 其實沒有解決到根本性的問題 第一個 第二個來說 它現在所謂的收購 我就補充一下 其實在七八十年代 歐美國家都試過去建廉租房 或是從市場上收購房產來進行的救市 其實最後結果就並不理想 尤其是廉租房建設 所以它現在換了一種玩法 就是說向市場上去收購存量房 其實我覺得這筆錢 它現在目前聽說是要搞一個 3000億的一個收儲的一個存量房 但是一個數量並不多 因為你在珠三角 長三角 隨便一個市場 不說一個城市 存量房產都不止3000億 我們估計大概 在覈心地方可能超過10萬億 所以它這個只是作為一個 更多的是作為一個叫做市場引導 去從購買者心理方面去引導 因為到目前為止還沒見到 獨手第一個具體操作也沒有 都是一個吹風的階段 所以它更多的是從心理層面 去引導老百姓 謝謝黃俊先生 地方政府尤其是縣市 以及下場買地的做法 和中共清庫存的做法是背道而馳的 也與現在房地產整體庫存過剩 消費乏力的現狀相悖 那麼地方政府這麼做的動機是什麼呢 其實在2017 18年也好 我也說我們說2012 13年也好 中國很多房地產企業也好 那些城投公司也好 他們都經常會誤判市場 尤其是在2016 17 18年的時候 當時就有一個叫去庫存的運動 去去庫存 當然去庫存它比較特別 一般人家說去庫存是打折去的 中國是一個叫漲價去庫存 所以很多中小企業跟一些開發商 包括大開發商恆大 恆大當時我也去過恆大那裡 跟他們做一個這樣的政策研判 他們可能就是聽不進去 因為我覺得市場去庫存 應該你是暫時把手頭上所有庫存去掉 然後就是等待市場的下一波的週期 到來之後你纔去進入市場 而不是說在一個去庫存週期裡面 再去進行一個買貨新增項目 這肯定是與市場行為是背道而馳的 其實這個是一個判斷性的 市場判斷錯誤的必然 就導致最後的結果的話 就會錯過了市場的一個出貨期 然後就增加自己的一個負債 另外一個原因其實 除了這剛才一個誤判原因 另外一部分原因 其實大家看到因為現在它要進行救市 它必須在市場的一個 無論是購房者也好 開發商也好 整個氣氛也好 它要帶動整個氣氛積極向上 怎麼說的這麼樂觀積極向上的氣氛 所以它會營造一種這樣的做法 營造出這種現象出來 所以它現在目前是 市場基本上就是資金很缺乏 開發商也目前都庫存 不可能再開新項目 所以目前能夠有著閒錢 有著閒工夫的 就是那些城投公司 他們現在就是說去進行買地 一方面空臺地價 第二方面來說只讓市場有時候誤判 覺得現在市場很火熱 很熱去買賣 因為很多一般購房者來說 他並不理解這些 城投公司是什麼一個角色 所以他們往往會以為是 這個市場開始火紅起來了 第三個原因 未來的話整個房地產市場 它有一個經歷了這幾年的洗牌之後 它未來可能會有一個 就像我們整個中國經濟情況都是一樣 就是國進民退 未來越來越少的這種私營開發商 很多都是由這種城投公司去買地 然後以土地作價 讓一些個人開發商 個體開發商進入 進行參與這種項目裡面去 其實也是一種國進民退 所以他們現在這種也是一部分的佈局 但總體來說這三種情況 其實對於大中城市來說 核心城市來說是比較合理 要是出現在一些小縣城 二三線城市一些邊緣區的話 它必然是一個我們說的 市場判斷錯誤或操作錯誤 最後導致的結果是 財政沒有解決 那個困難可能會雪上加霜 謝謝David 現在地方政府財政狀況是普遍面臨赤字 那城投拿地的資金是從哪來的呢 第一個城投公司買地 因為大家明白這個土地 地方政府為什麼 60%-70%-80%的財政收入是來自買地 因為地方政府賣地之後 絕大部分除了一些中央財政 需要交的稅以外 那土地的低價款都是由財政來收的 其實嚴格來說它可以 城投公司就是左帶跟右帶的問題 一個財政的 它就是交完中央財政的稅收之後 其實嚴格說它可以跟地方政府 或者叫做土地儲備中心 它不同部門之間能夠在走賬 最後結果其實它根本上 不用給太多的低價 可能是10%-20%左右的低價要交付 所以它實質上要交化的資金很少 那同時它將這個土地要是辦了帳之後 它再拿去銀行抵押 因為現在的救市措施來說 開始去扶持這些房產企業 尤其是一些國企央企的話 這特別容易拿到融資 所以它也把土地再押到銀行裡面去 它可能就是把資金又挪用到去 解決地方的財政困難 所以它其實並不是真金白銀的 100%的低價款都交到財政裡面去 它是一個倒騰的一個過程 所以它就變成了它不需太多資金 只是說一個左手倒右手的問題 政府的工資去買 政府賣出來的 所以你明白它就是這樣的關係 謝謝David 雖然是左手倒右手 但是債務會繼續增加 那最終這些累加的債務風險 由誰來買單呢 那當土地市場比較好 或者說房地產市場比較活躍的時候 它這些變現能力比較高的話 它萬一不還款的話 抵押戶的價格可以保證能夠償還的債務 但是像現在目前中國國內的市場 你拿出去土地也賣不出去 那就導致整個我們說的系統性的風險 都轉嫁到這些銀行裡面去 那當然當時這些銀行出問題了 最後結果還是央行就發行一些特別的債務 或者是一些資產管理公司 像以前的長城 信達公司去收購銀行債務 其實最後結果還是把債務 扔到去那個央行裡邊去 還是由整體的國民全部來承擔 謝謝黃俊先生 也謝謝觀眾朋友們 以上就是今天的節目 我們的節目不是投資的建議 請您一定記得點贊訂閱並且分享 我們明天再見