【大紀元2026年01月30日訊】最近中共領導層最關心的問題是《十五五規劃》，而中國民眾最關心的問題依然是中國房地產價格下降是否即將結束。有中共退休的高官稱，房地產價格已經到了谷底；有著名的網紅稱，兩個季度後房地產價格將到谷底；谷歌人工智能給出的回答是：中國房地產價格下降是否即將結束存在分歧，多數分析認為底部可能在2025-2027年出現，但需政府大規模財政刺激配合……

筆者的觀點是，中國房地產價格下降雖然不是剛剛開始，但只是進入中盤。目前中國房地產價格平均下降了30%至40%，這只是房地產價格的住宅建築技術性回歸。中國每平方米的房地產價格從每平方米建築面積價格回歸到世界上普遍採用的每平方米住房面積價格。另外中國還有許多更深層的問題需要解決，房地產價格回歸正常的過程還遠遠沒有結束。

一、中國是每平方米建築面積的房地產價格

自此1995年12月1日開始執行國家建設部解釋的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》至2024年底之前，中國房地產價格基本上都是每平方米建築面積的價格，比如說每平方米5萬元，一套100平方米的公寓，總價為500萬元。這裡的100平方米，是指100平方米的建築面積。這100平方米的建築面積是由住房面積、公攤面積和牆體的底部面積組成。這種每平方米建築面積的房地產價格，也簡單表述為每平方米房地產價格，並沒有特別註明這是每平方米建築面積的房地產價格。就筆者所知，這是世界上獨一無二的、具有中國社會主義特色的房地產價格的表述方式。有人會說，香港也是採用這種方式。請注意，香港也是中國的一部分。

當中國房價飛速高漲時，人們很少關注這平方米房地產價格後面的面積是指建築面積，還是住房面積，還是其它什麼面積。但是當房價停止上升，特別是房價進入不升反降的階段，人們會關心，每平方米房地產價格的真實含義，它是否與世界接軌。

2022年5月28日中國網絡上出現這麼一個報導，近日山西一位業主晒出自己的家，116平方米的房子套內面積只有79平方米，公攤面積足足有37平方米，立馬衝上熱搜。37平方米相當於116平方米的32%。

這篇報導反映的問題是真實的。就是這位買主購買了一套116平方米的公寓，實際的套內面積只有79平方米。付了116平方米的價錢，獲得了獨自使用的79平方米的套內面積。所以中國有得房率這一概念。中國媒體稱，7層以下住宅公攤面積占7%至12%；7層至11層住宅公攤面積占10%至20%；12層至33層住宅公攤面積占14%至24%。

世界上，除中國之外，房地產價格是每平方米住房面積（或者稱居住面積）的價格。比如德國海德堡的新房價格是每平方米7000萬歐元，一套100平方米的公寓，總價為70萬歐元。這100平方米是指100平方米的住房面積，不包括公攤面積和牆體的底部面積（無論是套內或者套外牆體的底部面積）。如果包括公攤面積和牆體的底部面積，該公寓的建築面積在130至140平方米之間。換句話說，住房面積約占建築面積的70%左右，這裡的建築面積是指居住樓層的建築面積，不包括地下層和不能作為居住用途的頂層。

德國對建築面積和住房面積都有嚴格的規定。德國《工業標準277》（DIN 277）對建築面積做出嚴格規定；德國的《住房面積計算規範》（Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche）（簡稱WoFlV）對住房面積做出嚴格規定。德國人做事認真，比如規定洗衣機房、暖氣設備房、地下室等不能計算在住房面積內。層高高於1米但低於2米按二分之一計算。陽台的面積一般只能按四分之一計算為住房面積，最高可按二分之一計算等等。如果賣房者或者中介商在住房面積上造假，誤差達到和超過10%，必須退還多得的賣價。這也適合於出租房的住房面積。

二、中共提出所謂「好房子」的概念

2025年3月5日，李強在第十四屆全國人民代表大會第三次會議上做《政府工作報告》中提出「推動建設安全、舒適、綠色、智慧的『好房子』」。

2025年3月13日中共國家住房城鄉建設部關於發布國家標準《住宅項目規範》的公告，批准《住宅項目規範》為國家標準，編號為GB 55038-2025，自2025年5月1日起實施。住房城鄉建設部特別強調稱，本規範為強制性工程建設規範，全部條文必須嚴格執行。

雖然在《住宅項目規範》中沒有對住房面積做出規定，但是在第4章建築空間中嚴格區分了第4.1節的套內空間和第4.2節的公共空間。

套內空間包括：臥室、起居室、廚房、衛生間等。這些套內空間的平面面積（不包括牆體），與德國住房面積的定義基本一致。

三、「好房子」概念出爐，促進了中國房地產價格的下降，特別是一線城市房地產價格的下降

應該說，「好房子」這個概念，在2025年3月5日李強做《政府工作報告》之前已經在住房城鄉建設部和中共的一些智庫形成，並且其中的一些細節有所流露。「好房子」這個概念公開後，中共官媒大力炒作「好房子」這個新概念，稱適應人民群眾高品質居住需要等，但是宣傳機器沒有料到的是，這個「好房子」起到了意想不到的反作用。

中國智庫或者中國知識分子向中共中央、國務院或相關單位提出建議，都是只講這個建議對中共政權帶來好處、大大的好處，從來不講這個建議可能帶來的負面影響和應該採取的防範對策，怕領導看到這些負面影響後不予採納。

「好房子」概念出爐，不但沒有穩住中國房地產市場的價格，擴大房地產市場的需求，反而促進了中國房地產價格的繼續下滑，特別是一線城市，如北京、上海等地房地產價格的下降。

中國人是何等的聰明！中國房地產商和房地產市場的中介又是何等的聰明！有的房地產商和有的房地產中介馬上在推銷廣告中稱，本項目是100%的拿房率，甚至是超過100%的拿房率（陽台不計算在售房面積之內）。2025年6月16日，《上觀新聞》發表題為「得房率超100%，就是『好房子』嗎？」的文章。文章舉雲南昆明某樓盤置業顧問羅先生的一個項目為例加以說明，項目得房率目前實測大概達到了101%到104%，幾乎算是「零公攤」，這意味著在同等建築面積下，每戶業主實際可使用的空間比傳統的住宅多出了30%到40%。文章的作者是中央廣電總台中國之聲，本意是宣傳「好房子」的政策體現了中共關心人民群眾高品質的居住需要，在同等面積下，每戶業主實際獨立可使用的面積比傳統的住宅多出了30%到40%。這是何等的恩德！？

但是聰明的中國人，聰明的中國房地產商和房地產市場的中介馬上就理解了，雖然平方米作為面積單位沒有變，但是後面的面積概念發生了更換，從建築面積變為了實際的住房面積，或者說，建築面積中沒有了公攤面積和和牆體的底部面積，面積單位的房地產價格實際上下降了30%到40%。不是嗎？

由於面積單位後面概念的變化，「好房子」面積單位的房地產價格與之前的新房價格相比，實際上下降了30%到40%。這僅僅只是面積概念發生更換所引起的。新房的單位面積價格下降了30%到40%，必然也拉動二手房價格相應的下降。

因此可以這麼認為，從2021年和2022年開始的中國房地產價格回落，是由於房地產價格的住宅建築技術性回歸，每平方米的房地產價格從每平方米建築面積價格回歸到世界上普遍採用的每平方米住房面積的價格，每平方米的價格下降了30%至40%，是回歸到與世界接軌的正常道路上來。

四、「好房子」對中國房地產價格下降的影響還沒有完全發揮

前面只是談了單位建築面積價格和單位住房面積價格之間的關係。

新出台的《住宅項目規範》中的另外一些規定，住房的質量對房地產價格也有影響，特別是負面影響。

比如關於新建住宅建築的層高的規定。新出台的《住宅項目規範》規定：層高不應低於3.00米。

如果「好房子」的層高3.00米，而一般新房的層高2.40米。如果「好房子」的價格是每平方米2萬元，那麼就會迫使同樣區位條件下，同樣建築質量，但層高只有2.40米的一般新房的每平方米價格低於2萬元，因為3.00米的層高比2.40米的層高提供了更多的居住空間。

又比如，關於建設電梯的規定。新出台的《住宅項目規範》規定：最高入戶層為四層及四層以上，或最高入戶層樓面距室外設計地面高度超過9米的住宅建築，每個住宅單元應至少設置1台電梯。最高入戶層為十二層及十二層以上，或最高入戶層樓面距室外設計地面高度超過33米電梯的住宅建築，每個住宅單元應至少設置2台電梯。

這個建設電梯的要求比較高（比德國要求要高），也和3.00米層高的規定一樣，迫使一般新房的每平方米價格繼續下降。

關於「好房子」的這類規定還很多，在這裡不一一列舉。

中國《住宅項目規範》中的還有兩個規定，是中國民眾必須重視的，它們的影響不僅僅是層高加高到3.00米的影響，而且是可能某種類型房地產價格的殺手，甚至會導致房地產價格的趨零。

五、住宅建築的設計工作年限

新出台的《住宅項目規範》第2章《基本規定》的第2.2節是關於住宅建築的設計工作年限的。表2.2.6給出了所謂的關於住宅建築的設計工作年限：住宅建築的建築結構的設計工作年限不應低於50年。

新出台的《住宅項目規範》中的「設計工作年限」，又是第一次出現的新概念。2005年版的《住宅項目規範》中使用的是「住宅的設計使用年限」。根據《住宅建築規範》(GB50368-2005)的規定：普通房屋和構築物的設計使用年限為50年。一些臨時建築設計使用年限為5年，一些易於替換的結構構件的房屋設計使用年限為25年，一些特別重要的建築其設計使用年限為100年。

建築物的使用年限，包括技術使用年限或者經濟年限，是國際上通用的概念。

2005年版的《住宅項目規範》中的設計使用年限的定義是「設計規定的結構或結構構件不需進行大修即可按預定目的使用的年限」，當住宅建築達到設計使用年限並需要繼續使用時，應對其進行鑑定，並根據鑑定結論作相應處理。

中國實施的是城市土地國家所有制。民眾獲得的只是土地使用權，而不是土地所有權。城市住宅土地使用權的最長使用年限是70年。但是土地使用權上的住宅建築的設計使用年限只有50年。70年的土地使用權和50年的住宅建築設計使用年限就有了不可調和的矛盾。

按照規定，50年的住宅建築的設計使用年限即將結束時，需要對住宅建築進行質量安全鑑定。根據不同的鑑定結論，有以下三種選擇：

第一：重新投資進行維修，延長住宅建築的設計使用年限；

第二：拆除重建；

第三：廢棄。

這三種選擇，都對房屋所有者有重大的經濟損失，其中以廢棄損失最大。當中國民眾認識到這50年的住宅建築設計使用年限和70年土地使用權的矛盾時，人們開始認識到中國的住房私有權和私人土地使用權的結合，是遠遠不能和美國、德國等國的土地（包括土地上的房屋建築等）的私有權相比較的。土地私有制的優點遠遠大於土地國有制。

另外，對建築物的使用年限，中國《建築結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2018）中也有規定：

其規定與《住宅建築規範》(GB50368-2005)的規定一樣，但是與中國《住宅項目規範》2025年版中的設計工作年限的規定就不一樣。中共為了推出「好房子」，在法規的制定上已經是顧頭不顧屁股了。雖然2005年版的《住宅項目規範》已經隨著2025年版的《住宅項目規範》出台而作廢，但《建築結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2018）等條例依然有效。

2025年版的《住宅項目規範》中規定，住宅建築的建築結構的設計工作年限不應低於50年。只是給出了設計工作年限的最低值，而沒有給出設計工作年限的最高值。這是建築規範制定中所不許可的。這樣的規定，今後會帶來許多司法糾紛，矛盾就集中在設計工作年限不應低於50年的規定上，60年、70年、100年、150年都符合這個規定。

《住宅項目規範》2025年版引入「設計工作年限」的新概念，將再次引發民眾對70年的土地使用權和不低於50年的住宅建築設計工作年限之間矛盾的關注，更深刻地理解城市土地國家所有的弊病，而加快中國房地產價格的下調。

六、27層以上住宅建築的價格將斷崖式下跌，無人問津

新出台的《住宅項目規範》第3章居住環境第3。1節對空間環境做如下強制性規定（筆者註：表中的許多數值是錯誤的，不在這裡論述）：

今後中國住宅建築按層數分為五類：低層（1至3層）；多層I類（4至6層）；多層II類（7至9層）；高層I類（10至17層）；高層II類（18至26層）。

就是說，2025年版的《住宅項目規範》只適用於1至26層的住宅建築。27層和27層以上的住宅建築，今後不能也不可能再建了。為什麼？道理很簡單，因為沒有具體的項目規範，

這個《住宅項目規範》對現在所有的27層和27層以上住宅建築的價格影響是致命的。今後沒有了27層和27層以上的住宅建築，那麼今天的27層和27層以上的住宅建築又能值多少錢？是不是就是馬雲先生說的「白菜價？」

許多中國民眾在電視上或者在網絡上看到德國杜伊斯堡的幾座高層建築被炸毀的視頻。德國杜伊斯堡是中國武漢的友好城市，也是中國一帶一路工程中歐鐵路的終點。杜伊斯堡的好海德區（Hochheide）一共有六座20多層樓的居住建築，是二十世紀七十年代建造的，平均每座樓房有一百多套住房。最初這些都是所謂的低租金的「社會住房」，在使用20年後，在政府給的優惠貸款償還之後，「社會住房」轉變為普通的商品房，可以自由買賣，但租金還受限制10年。由於德國人的居住偏好發生變化，絕大德國居民從喜歡住高層建築變為不喜歡住高層建築。這六座二十多層樓的居住建築中的住戶越來越少，租金收入都難以維持日常的開銷，更沒有資金投入房屋的維護。房子的價格已經跌到白菜價，但是還是沒有人接手。2019年3月25日、2021年9月5日已經分別炸毀了一座二十多層樓的居住建築。2025年7月27日第三座二十多層樓的居住建築被炸毀。

也許德國杜伊斯堡市的二十多層住宅建築被炸毀的命運，會給中國民眾一些啟示，特別是杜伊斯堡市的姐妹城市中國武漢的民眾，武漢有中國最多的27層和27層以上的住宅建築。

結束語

目前房地產價格平均下降30%至40%，只是房地產價格的住房建築技術性的回歸，房地產的平均每平方米的價格，從平均每平方米建築面積的價格，回歸到與世界接軌的平均每平方米住房面積的價格。

新出台的《住宅項目規範》對房地產價格的負面影響還沒有完全發揮出來，其中的一些規定將繼續促使房地產價格下滑。

中國失業率的高升，居民實際收入的下降，特別是大學畢業生的失業率的高升和工資水平下降，人口的持續減少，人口結構的變化，無法支付房貸的家庭越來越多，法拍房數量越來越多，人們對未來的期望越來越悲觀……還有正在路上的房地產稅……所以說，中國房地產價格回歸正常的過程還遠遠沒有結束。

（大紀元首發～）

責任編輯：李仁真#