2023年12月4日
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专家预测 房价与利率有机会下跌

专家预测 房价与利率有机会下跌
即將進入2024年,美國房地產市場又將迎來變化。(Shutterstock)

【大紀元2023年12月04日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)美國房地產市場在2023年,一直面臨高房價、高利率的打擊,買家的負擔能力降到欲哭無淚的地步。所幸美國國內經濟溫和成長,雖然失業率略有上升,但是通脹率也在逐月放緩之中,此前大家憂心忡忡的美國經濟「硬著陸」,看樣子是不容易發生了。

在這樣的背景之下,年底我們看到抵押貸款利率,又開始出現每週下降,這就像一股暖水注入了幾乎結冰的房屋銷售市場。展望2024年的美國房市將會如何發展?很多專家都預測房價將會下降,到底可能性大不大?請看我往下分析!

美國經濟優於預期

現在美國經濟是度過了「硬著陸」的風險,經濟表現好於預期,雖然有放緩的跡象,但可以說最壞的情況已經過去了。回顧2023年,我們看到了不同規模的債務違約,還有恐慌效應導致擠兌,造成銀行倒閉接二連三,然後瑞士信貸也因為高風險債務,面臨倒閉危機,隨後就被瑞士銀行給收購了。

2023年這一系列的銀行倒閉事件,都讓人以為金融風暴又要降臨,但是好在美國政府、瑞士政府即時救援介入,才止住了這一場風暴。

11月28日,最新的經濟數據顯示,美國今年第三季GDP修正值按季上升5.2%,比預期的5%還要多。11月23日數據,美國首次請領失業救濟的人數回落至20.9萬人,低於預期的22.8萬。並且,前一週連續申請失業救濟的人數由186.2萬人,也回落至184萬人,低於預期的187.5萬人。

再看11月14日的數據,10月CPI同比上升3.2%,但是低於預期的3.3%,9月的數值是3.7%,明顯可以看到通脹率是在不斷地往下修正。核心CPI同比則是上升4%,但也低於預期的4.1%。

美國會繼續升息嗎?

所以,下一次的聯準會議息會議,升息的機率目前預測只有4.2%。沒意外,今年很可能不會再升息了。聯準會裡面的兩位鷹派官員,克里斯多福・沃勒(Christopher Waller)和米歇爾・鮑曼(Michelle Bowman)也都暗示不支持再升息,他們認為現在的政策與經濟環境處於一個適當的位置,足夠推動經濟放緩,然後讓通脹回到2%。不過,鮑曼還是處於比較謹慎的態度,她認為如果接下來公布的數據,顯示抗通脹進展停滯或是不足,他還是願意支持升息。

在美國經濟比較不擔憂的情況之下,房地產市場的基本面我們就可以比較放心了,雖然還是有房市疲軟、油價高昂的問題,但是最近的黑五還有網路星期一的消費表現,都出現優於預期的調查,雖然現在實際數據還沒有出來,但是保守估計,這兩個折扣日已經為美國帶來數百億美元的消費額。

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2024抵押貸款利率走勢

在這樣的經濟表現下,房地產的抵押貸款利率大概會有怎樣的表現呢?我們可以看到最近幾週,30年固定抵押貸款利率,已經從10月份的高點回落。截至11月30日一週的平均利率是7.22%,比一個月前下降0.57%。那麼現在如果聯準會暫停升息,通脹持續下降,利率會不會繼續往下跌呢?

穆迪分析公司的首席經濟學家馬克‧贊迪表示,在不久的將來,利率將徘徊在5.5%到6%之間,每個人都應該要習慣這個水平,但是他說從長遠來看,抵押貸款利率將穩定下來。贊迪的預測根據,是從10年期公債殖利率來的,抵押貸款利率往往落後於10年期公債殖利率,但是會跟隨起伏。他認為殖利率將會徘徊在4%至4.5%左右,所以,這通常會使抵押貸款利率,達到他預期的5.5%至6%之間。

另外一個預測,Realtor.com的經濟團隊預計,2024年的平均利率約為6.8%,到2024年年底,將降至6.5%左右。2023年,全年的平均利率是6.9%,到年末大約是7.4%。所以,大致上專家都預測利率將在2024年稍有下降,好一些可能會出現五的利率,壞的話還是很有可能到達七的高度,但總的來說,預測值是下降的。

2024房價預測上漲派

接著我們來看房價,我們先說壞消息!高盛預測明年房價將繼續上漲。考慮到供給、需求、負擔能力和房價,高盛的住房模型表明,以凱斯-希勒房價指數衡量的房價,到今年12月將下跌0.8%。然而,由於今年房價上漲了4.2%,所以根據估計,這將使今年房價的同比漲幅達到3.4%。

而且,高盛預測房價將在2024年再次上漲,但漲幅將小得多,只有1.3%,因為他們考量了供應仍然很緊張,而且利率影響了負擔能力。在今年7月份時,高盛還曾經預計2024年房價將上漲 1.7%,新的預測向下修正了一些。

*2024房價預測下跌派

那有沒有好消息呢?當然有!因為,現有房屋銷售已降至13年來的最低水平。摩根士丹利的策略師在11月發布的報告中表示,預計明年房價將平均下跌3%,主要原因是房市的可售房源出現增長,並且抵消了需求的增加。

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Redfin的首席執行官格倫・凱爾曼也認為,房價已經從今年初連續上漲,明年的房價下降是很有可能的。凱爾曼認為,市場已經被高利率凍結,買家和賣家之間達不成協議,在買家的負擔能力降到最低的情況下,這時候只有賣家主動降價,才可能使交易成功。正如Redfin的房市數據中顯示的,11月以來有越來越多的賣家正在降低價格。

波士頓學院的經濟學家亞歷山大・托米奇認為,明年壓低房價還有其它幾個可能性,一個聯準會的降息,導致利率降低,引發更多的供給增加;另一種是失業率擴大,公司大幅裁員,屋主被迫賣房。

其實,今年以來還有一種情況正在演變——回到辦公室工作的趨勢增加。隨著美國疫情的消失,傳統的辦公模式也正在回歸,公司逐漸把員工召回辦公室,也使得原本離開都市的人,不得不再次回到城市裡上班,這種情況就會使一些屋主不得不賣房搬家。

富國銀行的高級經濟學家,查理・多爾蒂認為,房價最有可能下跌的積極方式是「庫存大幅增加」。不過,就算房價下跌也不能解決今天買家的負擔能力問題,還必須配合降低利率、增加工資。

再看到Zillow的預測,2023年Zillow的房屋價值指數將成長3%,低於上個月預測的3.3%。Zillow 對未來12個月,從2023年11月至2024年10月,房價指數的預測相當平穩,為-0.2%。但是,Zillow前一次的預測,從2023 年 10 月至 2024 年 9 月,將成長2.1%。之所以向下修正的原因,不外乎是利率出現放緩、供給出現增加,而且通脹率也進一步下降。

大致上看來,預期明年房價下降的專家和機構比較多。預期上漲的專家大多認為,通脹還存在不確定性,房屋供給仍然非常稀缺,但是總體來說,他們預測上漲的幅度都非常小。

2024房市供給面好不好?

最後我們來談談供給面,這也是這幾年房市最大的問題之一。在疫情之前,美國房屋的庫存量就處於長期緩慢下降的軌道上。建築不足意味著,住房供應跟不上家庭的形成,使得房產幾乎沒有閒置的空間。房屋的空置率和出租空置率均低於歷史平均。

比較不同的是,與仍然低迷的現有住宅市場相比,建築商一直在加緊蓋房,獨立房的建設量仍接近疫情前的高點,而多戶住宅的建設量則創下歷史新高。這也就是為何近期新房交易量,在房市中占了很大一部分,高於傳統的比例,而且更多多戶型住宅的供給,同時也讓租金價格下降。

說到底,二手房供給會不會增加?很不幸的是,Realtor.com的經濟團隊預測,因為有超過90%的屋主所擁有的利率,低於6%,而明年的利率預計,還是普遍會高過六,因此專家認為,明年二手房供給還是非常有限,同比仍然會下跌14%。

好消息是,建築商預計將繼續建造房屋。預估建商將比去年加快建設速度約 0.4%,新建住宅數量將接近100萬套。高利率之下,建築商可能會繼續提供買房優惠,幫助買家完成交易。

不過,二手房供給面的預測,仍然有待商榷。因為明年利率如果確實出現下降到6%~5%。對於2023年經常看到的7%,對買家仍然是會有非常大的激勵。或許大家也會逐漸習慣這個利率區間,不想被利率鎖住的屋主,或是不得不換房的屋主,就會逐漸出現在市場上。◇(待續)

責任編輯:李曜宇

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